Con sentenza pubblicata il 12.12.2025, il Tribunale di Palermo ha espresso i seguenti principi, in materia di locazione a uso non abitativo:
1. Cessione del contratto di locazione e onere di comunicazione
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Nella locazione commerciale, la cessione del contratto, in occasione della cessione d’azienda, non richiede il consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con raccomandata A/R (o mezzo equivalente), ai sensi dell’art. 36 l. 392/1978.
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La comunicazione non è requisito di validità tra cedente e cessionario, ma condiziona l’efficacia della cessione verso il locatore: finché manca, la cessione non è opponibile al locatore.
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La mera conoscenza “aliunde” della cessione da parte del locatore è irrilevante, salvo che egli l’abbia accettata secondo l’art. 1407 c.c. (Cass. 4067/2014 e 17545/2018).
2. Prova della comunicazione e irrilevanza dell’indirizzo
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Chi invoca l’avvenuta comunicazione della cessione (nel caso di specie, cedente e cessionario) deve provare l’invio e la ricezione della raccomandata, tramite ricevuta di spedizione e di consegna. La semplice copia della lettera non basta.
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In assenza di prova dell’invio, diventano irrilevanti le questioni sull’esatto indirizzo del locatore (quello indicato nel contratto o quello risultante dalla visura camerale).
3. Pagamento dei canoni da parte del terzo e mancata accettazione della cessione
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L’accettazione dei canoni pagati dal cessionario non integra, di per sé, accettazione della cessione del contratto da parte del locatore.
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Tali pagamenti possono essere qualificati come adempimento del terzo ex art. 1180 c.c., senza che sorga alcun obbligo per il locatore di indagare sul titolo del pagamento o sulla modificazione soggettiva del rapporto.
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Il Tribunale ribadisce, in linea con Cass. 4067/2014, che il locatore non ha l’onere di approfondire la provenienza dei bonifici eseguiti da soggetti estranei al contratto.
- Trib. Palermo, 12.12.2025
