Il caso
La vicenda trae origine da una duplice negoziazione stipulata contestualmente il 27 luglio 2006: da un lato la vendita, da parte di una persona fisica, di un locale terraneo adibito ad autorimessa sito in Napoli in favore di una società di leasing per il prezzo di € 220.000,00; dall’altro, in pari data, la stipula di un contratto di locazione finanziaria immobiliare tra la stessa società di leasing e la S.r.l. — operante nel settore della cantieristica nautica — di cui il venditore era socio di maggioranza al 98%, amministratore, legale rappresentante e fideiussore.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 513/2021, aveva dichiarato la nullità sia del contratto di compravendita sia del contratto di leasing ex artt. 1344 e 1418, comma 2, c.c., qualificando l’intera operazione come un sale and lease back elusivo del divieto di patto commissorio (art. 2744 c.c.), con conseguente condanna della società di leasing alla restituzione dell’immobile e delle somme percepite a titolo di canoni (€ 66.618,00), a fronte della restituzione, da parte dell’alienante, del prezzo di € 220.000,00 oltre interessi legali.
La società di leasing proponeva appello, contestando la qualificazione dell’operazione come sale and lease back fraudolento e sostenendo l’inoperatività dell’art. 2744 c.c. per: (i) diversità soggettiva tra venditore-persona fisica e società utilizzatrice; (ii) assenza di difficoltà finanziaria della S.r.l. al momento della stipula; (iii) legittima approvazione ex artt. 1341-1342 c.c. delle clausole risolutive espresse.
La decisione
La Settima Sezione Civile della Corte d’Appello di Napoli ha rigettato integralmente l’appello, confermando in toto la sentenza di primo grado e condannando l’appellante alle spese di lite, oltre al versamento del doppio contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.
I principi affermati
1. Il sale and lease back come contratto socialmente tipico: gli indici di anomalia
La Corte ribadisce che il sale and lease back costituisce un contratto d’impresa socialmente tipico, in linea di principio astrattamente valido, ma soggetto ad un vaglio caso per caso volto ad accertare se la vendita sia stata posta in essere in funzione di garanzia e, dunque, in elusione del divieto del patto commissorio ex art. 2744 c.c.
Il Collegio partenopeo richiama la giurisprudenza consolidata della Cassazione (n. 4664/2021), che individua tre indici sintomatici della violazione: (a) preesistente o contestuale situazione di credito e debito tra società finanziaria e impresa venditrice-utilizzatrice; (b) difficoltà economiche del venditore, tali da legittimare il sospetto di approfittamento; (c) sproporzione tra valore del bene e prezzo versato.
Particolarmente significativa è la citazione di Cass. n. 16367/2023, secondo cui — in un’evoluzione ermeneutica di rilievo — non è necessaria la congiunta ricorrenza dei tre indici, assumendo rilievo fondamentale che la complessiva operazione negoziale sia finalizzata a realizzare una causa concreta di garanzia, in luogo dell’effettivo trasferimento del bene.
2. L’irrilevanza della diversità soggettiva tra venditore e utilizzatore
Uno degli argomenti difensivi più insistiti dall’appellante — ossia la distinta soggettività giuridica tra la persona fisica venditrice e la S.r.l. utilizzatrice — viene disatteso sulla base di un duplice ordine di considerazioni.
In primo luogo, la Corte valorizza lo stretto collegamento tra i soggetti coinvolti: il venditore era socio al 98%, amministratore, legale rappresentante e fideiussore della società utilizzatrice, sicché la separazione soggettiva risulta meramente formale.
In secondo luogo — e si tratta di passaggio di grande interesse sistematico — il Collegio richiama Cass. n. 437/2009 e Cass. n. 5426/2010, ai sensi delle quali il divieto di pattuizione commissoria si applica anche al negozio con cui un terzo trasferisca o prometta di trasferire al creditore un proprio bene a garanzia dell’adempimento dell’obbligazione altrui.
3. La sproporzione del 40% come indice autosufficiente
La CTU espletata in primo grado ha accertato un valore di mercato dell’immobile pari a € 306.000,00 al luglio 2006, a fronte di un prezzo di vendita di € 220.000,00: uno scarto di circa il 40%, che la Corte ritiene di per sé sufficiente ad integrare la fattispecie vietata, in ossequio al più recente indirizzo di legittimità.
4. Le clausole risolutive espresse come ulteriore indice rivelatore
Il Collegio conferma la valutazione del Tribunale circa la natura sbilanciata delle clausole di cui agli artt. 18 e 19 del contratto di leasing, che imponevano all’utilizzatrice, in caso di risoluzione, la restituzione del bene e il pagamento di tutti i canoni scaduti e a scadere sino al termine naturale del contratto, senza facoltà di recuperare l’eventuale eccedenza rispetto al credito. Tali clausole — pur formalmente approvate ex artt. 1341-1342 c.c. — sono state ritenute ulteriore elemento rivelatore della causa concreta di garanzia, in applicazione del principio ermeneutico di cui a Cass. n. 18791/2019, secondo cui il significativo squilibrio va valutato con riguardo all’operazione complessiva.
5. Effetti restitutori della nullità
Sul piano degli effetti, la Corte fa corretta applicazione della disciplina dell’indebito oggettivo ex artt. 2033 ss. c.c.: dichiarata la nullità ex tunc, il contratto è tamquam non esset e origina esclusivamente obblighi restitutori reciproci, con esclusione di qualsivoglia pretesa risarcitoria fondata sull’inadempimento del contratto di leasing.
Considerazioni conclusive
La sentenza si segnala per almeno tre ragioni di sicuro interesse operativo.
Anzitutto, essa consolida l’orientamento evolutivo secondo cui, ai fini della violazione del divieto di patto commissorio nel sale and lease back, non occorre la congiunta ricorrenza dei tre indici sintomatici tradizionali, essendo sufficiente che l’operazione realizzi una causa concreta di garanzia: un approccio che sposta il baricentro dell’indagine dalla verifica di elementi formali alla ricostruzione della funzione economico-giuridica dell’operazione.
In secondo luogo, la pronuncia offre un’utile conferma dell’estensione del divieto commissorio anche alle ipotesi in cui il bene alienato in funzione di garanzia sia di proprietà di un terzo rispetto al debitore principale — soluzione particolarmente rilevante nella prassi delle operazioni di finanziamento strutturato, ove è frequente il ricorso a garanti reali soci o amministratori del debitore.
Infine, sotto il profilo delle conseguenze restitutorie, la sentenza ribadisce che la nullità del contratto travolge ogni pretesa risarcitoria da inadempimento, con il conseguente sorgere di obblighi restitutori reciproci, senza possibilità per la società di leasing di “monetizzare” i canoni maturati o attesi.
Per gli operatori del settore — imprenditori, istituti di credito, società di leasing e professionisti del contenzioso bancario — la decisione impone una rinnovata attenzione alla fase di strutturazione dell’operazione di lease back: la coerenza tra prezzo di vendita e valore di mercato del bene, la strumentalità del cespite all’attività d’impresa dell’utilizzatore, la simmetria delle clausole risolutive e la genuinità della causa di scambio (e non di garanzia) rappresentano oggi condizioni imprescindibili per la tenuta giudiziale del contratto.
