Massime non ufficiali
- Il diritto reale di abitazione (art. 1022 c.c.), per la sua natura strettamente personale e per la sua funzione di soddisfare i soli bisogni abitativi del titolare e della sua famiglia, è caratterizzato da un’intrinseca e strutturale inespropriabilità.
- Il divieto di cessione e locazione (art. 1024 c.c.) e l’esclusione dell’ipotecabilità (art. 2810 c.c.) costituiscono un’espressa deroga legale alla garanzia patrimoniale generica dell’art. 2740 c.c.: il diritto non può essere pignorato e venduto all’asta dai creditori personali dell’abitatario.
- La derogabilità convenzionale del divieto di cessione, con il consenso del nudo proprietario, attiene all’autonomia negoziale delle parti e non può essere surrogata o imposta coattivamente dall’esecuzione forzata promossa da un creditore terzo.
- Il conflitto tra titolare del diritto di abitazione e creditore procedente si risolve secondo la priorità della trascrizione o iscrizione (artt. 2643, n. 4, 2644 e 2915 c.c.); la sola registrazione del verbale di separazione attribuisce data certa (art. 2704 c.c.) ma non sostituisce la trascrizione.
- Contro una costituzione fraudolenta o simulata del diritto di abitazione il creditore non può pignorare il diritto, ma deve agire in revocatoria (art. 2901 c.c., anche nella forma dell’art. 2929-bis c.c.) o in simulazione (art. 1414 c.c.).
Il caso in breve
Un creditore, munito di titoli esecutivi per crediti professionali per oltre 130.000 euro (un decreto ingiuntivo e una sentenza), pignora una villa nella disponibilità dei debitori. Sull’immobile insiste un diritto di abitazione a favore di uno dei debitori, costituito con il verbale di separazione consensuale del 4 febbraio 1997, omologato dal Tribunale di Varese, registrato nel giugno 1997 e trascritto l’8 settembre 1999. La nuda proprietà era stata oggetto di più trasferimenti, alcuni dei quali contestati dal creditore con azioni revocatorie e di nullità. Il pignoramento è stato trascritto il 1° agosto 2019, quasi vent’anni dopo.
L’abitatario propone opposizione all’esecuzione (art. 615, comma 2, c.p.c.), sostenendo che il suo diritto non è pignorabile.
- Il Tribunale di Lecco (sent. n. 14/2022) gli dà ragione: diritto di abitazione impignorabile e pignoramento nullo.
- La Corte d’appello di Milano (sent. n. 554/2024) riforma la decisione: i divieti degli artt. 1024 e 2810 c.c. non sarebbero di ordine pubblico e, tutelando solo il nudo proprietario, sarebbero derogabili; il diritto sarebbe quindi pignorabile. Sulla base di questa pronuncia il Giudice dell’esecuzione di Lecco dispone la vendita forzata del solo diritto di abitazione.
- La Cassazione, Sez. III civile (ord. n. 28677/2026, pres. De Stefano, rel. Gianniti, decisa il 3 novembre e pubblicata il 9 novembre 2026), accoglie i primi quattro motivi del ricorso, cassa e rinvia alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione.
Primo filtro: chi ha trascritto prima
La Corte affronta prima la questione dell’opponibilità, che considera potenzialmente assorbente. Il ragionamento segue la normale sequenza dei registri immobiliari:
- gli atti e i provvedimenti che costituiscono il diritto di abitazione sono soggetti a trascrizione (art. 2643, n. 4, c.c.);
- il conflitto con il creditore pignorante si risolve con la regola dell’art. 2644 c.c., richiamata dall’art. 2915 c.c.: non hanno effetto in pregiudizio del creditore gli atti costitutivi di diritti reali di godimento trascritti dopo il pignoramento;
- l’art. 2812 c.c. conferma la regola sul versante ipotecario: il diritto di abitazione trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca non è opponibile al creditore ipotecario, che può far vendere il bene come libero.
Un passaggio è particolarmente utile nella pratica: la registrazione del verbale di separazione all’Agenzia delle Entrate dà data certa al documento, ma non sostituisce la trascrizione, che resta l’unica formalità che rende il diritto opponibile ai terzi e ai creditori (la Corte richiama, a sostegno, Cass. n. 12387/2022). Nel caso esaminato la trascrizione del 1999 precede di gran lunga il pignoramento del 2019, quindi il diritto è opponibile alla procedura.
Secondo filtro: il diritto di abitazione non si vende all’asta
Stabilita l’opponibilità, resta la domanda centrale: il creditore personale dell’abitatario può pignorare e vendere il diritto di abitazione in sé? La risposta della Corte è no, e la motivazione si regge su tre argomenti.
Natura personalissima. Il diritto di abitazione è modellato dal legislatore sui soli bisogni abitativi del titolare e della sua famiglia. Non si cede, non si dà in locazione (art. 1024 c.c.) e non si ipoteca (art. 2810 c.c.). Questo insieme di norme esprime un’inespropriabilità “intrinseca e strutturale” e costituisce una deroga legale alla regola per cui il debitore risponde con tutti i suoi beni (art. 2740 c.c.).
La deroga contrattuale non diventa deroga coattiva. È vero che le parti, con il consenso del nudo proprietario, possono derogare al divieto di cessione. Ma si tratta di una scelta negoziale: non può essere sostituita da un pignoramento promosso da un terzo creditore. Senza un’espressa e previa volontà delle parti, il diritto resta indisponibile in via coattiva.
Non confondere le ipotesi. La Corte d’appello aveva assimilato due situazioni diverse:
- il creditore del nudo proprietario che pignora l’immobile gravato da abitazione (ipotesi ammessa, nei limiti dell’opponibilità del diritto);
- il creditore dell’abitatario che aggredisce in via autonoma il solo diritto di abitazione su un bene altrui (ipotesi inammissibile).
La differenza con l’usufrutto è netta: l’usufrutto è cedibile e ipotecabile (artt. 980 e 2810 c.c.) e ha un contenuto patrimoniale ampio; il diritto di abitazione ha invece una funzione assistenziale e personale che ne preclude la vendita all’asta.
Il creditore non resta senza tutela
L’ordinanza chiarisce che l’inespropriabilità non apre la strada ad abusi. Se il diritto di abitazione è stato costituito in frode ai creditori o in modo simulato, lo strumento corretto non è il pignoramento del diritto, ma:
- l’azione revocatoria (art. 2901 c.c.);
- la revocatoria semplificata dell’art. 2929-bis c.c., quando ne ricorrono i presupposti;
- l’azione di simulazione (art. 1414 c.c.).
Se l’atto costitutivo viene revocato o dichiarato simulato, il bene torna nella piena disponibilità del debitore e può essere pignorato per l’intera proprietà. Nel caso deciso, invece, l’atto era valido, trascritto e le azioni di simulazione e nullità erano state respinte con decisione definitiva.
Cosa cambia per chi lavora nelle esecuzioni immobiliari
Per i creditori procedenti e i loro legali
- Prima del pignoramento va verificato nei registri immobiliari se esistono diritti di abitazione e, soprattutto, quando sono stati trascritti rispetto all’ipoteca o al pignoramento.
- Pignorare il solo diritto di abitazione del debitore espone a un’opposizione fondata e alla condanna alle spese.
- Se la costituzione del diritto appare strumentale, bisogna valutare subito revocatoria o simulazione, tenendo conto dei termini, in particolare quello annuale dell’art. 2929-bis c.c.
- Va valutato anche il fronte del nudo proprietario: se è anch’esso debitore, l’immobile si può aggredire, ma sarà venduto gravato dal diritto di abitazione opponibile.
Per giudici dell’esecuzione, professionisti delegati ed esperti stimatori
- Il diritto di abitazione non può essere posto in vendita autonomamente su iniziativa dei creditori personali dell’abitatario.
- Nella relazione notarile e nella perizia va indicata con precisione la data di trascrizione del titolo costitutivo, compresi i verbali di separazione omologati e i provvedimenti giudiziali.
- Un diritto opponibile incide sul valore di stima e deve essere chiaramente indicato nell’avviso di vendita.
Per gli investitori immobiliari
- Un diritto di abitazione trascritto prima dell’ipoteca o del pignoramento resta in piedi dopo l’asta: l’aggiudicatario acquista un bene occupato a titolo di diritto reale, potenzialmente per tutta la vita del titolare.
- Al contrario, un diritto trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca non è opponibile al creditore ipotecario, e il bene può essere venduto come libero (art. 2812 c.c.).
- Un lotto che abbia ad oggetto il solo diritto di abitazione è un’operazione ad alto rischio: alla luce di questa ordinanza, la vendita può essere travolta dall’accoglimento dell’opposizione.
- Prima di presentare un’offerta conviene leggere la perizia insieme alle visure ipotecarie, senza limitarsi alla dicitura “occupato” o “libero”.
Checklist operativa
| Verifica | Perché conta |
| Esistenza di un diritto di abitazione sull’immobile | Il diritto del solo abitatario non è pignorabile dai suoi creditori personali |
| Data di trascrizione del titolo costitutivo | Decide l’opponibilità rispetto a ipoteca e pignoramento |
| Natura del titolo (atto notarile, verbale di separazione omologato, provvedimento) | Anche i verbali di separazione vanno trascritti: la sola registrazione non basta |
| Data di iscrizione dell’ipoteca | Se precede la trascrizione dell’abitazione, il bene si vende come libero (art. 2812 c.c.) |
| Indizi di frode o simulazione | Indicano la strada della revocatoria (anche ex art. 2929-bis c.c.) o della simulazione |
| Oggetto del lotto in vendita | La vendita del solo diritto di abitazione è esposta a contestazione |
In sintesi
L’ordinanza n. 28677/2026 fissa due punti che chi opera nel settore delle esecuzioni e delle aste deve tenere presenti. Il primo: il diritto di abitazione non si pignora, perché la legge lo sottrae alla garanzia patrimoniale per tutelare un bisogno primario della persona. Il secondo: la data di trascrizione decide l’opponibilità, e una semplice registrazione del verbale di separazione non basta a renderlo opponibile.
Per i creditori significa spostare l’attenzione dal pignoramento del diritto all’eventuale impugnazione del titolo costitutivo. Per gli investitori significa che, prima di qualsiasi offerta, la lettura delle visure ipotecarie conta quanto il prezzo base.
